曾经被视为刚需置业“主战场”的外环外，正在迎来新的市场变化。8月20日，楼市“沪八条”出台，今天（22日）是政策落地后的首个周末。记者走访外环外两个新盘发现，过去以刚需购房为主的区域，如今也吸引了高端改善型买家目光，千万元级别的新房受到追捧。
意向买家当场催“加推”
今天，上海外环外楼市迎来新政后的首个周末测试。上午9时38分，青浦徐泾板块“宝业·虹桥国展里”第二批次64套房源开盘，不到50分钟就全部售罄。此次推出的房源面积约130至153平方米，备案均价6.2万元/平方米，总价集中在800万元至1000多万元区间。
开盘的时候，售楼处也没停歇。记者上午抵达时，短短5分钟内就有3组家庭冒雨赶来。青浦本地居民张女士带着一家五口走进售楼大厅，重点看了130平方米和153平方米的户型样板间。她告诉记者，家人想换一套大户型，和父母住在一起方便照顾小孩，正好趁周末来看看。“之前一直关注这个盘，今天天气不好也先过来了解一下”。
位于青浦徐泾的新盘，周末迎来不少到访客户。 戚颖璞 摄
开发商宝业集团上海公司副总经理王伟东表示，今天开盘的二批次房源，实际认购发生在新政出台之前，虽然认购率已经锁定，但新政对后续批次的蓄客无疑是正向助推。“这两天咨询量明显上来了，借着新政东风，我们会加快推盘节奏，第三批次房源在未来两个月就要入市。因为以旧换新、公积金调整、首付比例下调，这些对购房者来说都是实打实的机会。”
记者了解到，从新政出台以来，青浦区房产交易中心已经接待不少前来咨询新政细则的市民，交易中心也提供了窗口全开、延时服务、错峰引导等等便民服务，应对新政带来的客流增量。现场工作人员表示，这两天的业务量明显上升，不少是来咨询“以旧换新”补贴具体操作流程。
“项目销售势能本身就很大，新政出台后咨询量就更大了。”位于嘉定新城的“金茂满嘉”是当地红盘，总价区间436万元到1500万元。项目营销总监陈玉告诉记者，第一批次房源认购率高达400%，开盘当天即售罄，签约流程三天内基本完成，目前仅剩3套未网签，但首付款均已到账。
“之前没买到的客户，现在都在催我们赶紧加推下批次。”他说，催促背后有一个直接动因，新政有一项“以旧换新”补贴总额是2亿元，用完即止。“他们怕等到下批次开盘时，补贴额度已经没了，自己享受不到。”
新政出台次日，售楼处的咨询量环比增长约两到三成。陈玉坦言，原本预估今天售楼处的来访量会有50%左右的增幅，但是因为嘉定全天下大雨，不少客户改约到了明天。“虽然实际来访没有达到预期，不过我们判断增量肯定存在，保底估计，短期来访会比正常周增长40%到50%”。
从售楼处的一线反馈来看，来访市民绝大多数是改善型置业者。他们普遍认为，这次信贷、公积金与“以旧换新”补贴协同发力，政策覆盖面够宽，透出的稳定市场预期的意图也很清晰。这种信号，也在加速自己入场买房的决心。
需求提升拉动千万元级消费
记者梳理发现，总价千万级的房源正成为外环外新盘的热销产品。“宝业·虹桥国展里”的房源面积起步就是130平方米，约半数房源为总价千万元左右、面积153平方米的改善户型。宝山庙行“金茂满誉”备案均价超7万元/平方米，连开两个批次均告售罄，8月第三批次认购率已达214%，主力户型140平方米至190平方米。嘉定“金茂满嘉”的叠墅产品，面积170至200平方米，首批房源一经推出即被抢空。
曾被贴上“不好卖”“刚需盘”标签的外环外，为何千万元级产品开始热销？
从宏观来说，住房消费从“有没有”转向“好不好”的趋势越发显现。多位开发商工作人员表示，随着外环外住宅小区产品力的提高，已经可以承接市区外溢的改善性居住需求。
去年9月，《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》正式施行，核心就是放开抬板（抬高车库、架空平台）的计容约束，同时升级公区配套导向。在徐汇黄金地段高端项目“安澜上海”楼盘率先探索抬板设计之后，越来越多郊区楼盘也引入了类似设计理念，提高项目品质。如，“金茂满嘉”就是嘉定首个抬板设计住宅小区。此外，科技宅、智慧管理、公区会所等等越来越多应用。
外环外楼盘的抬板设计示意图。 戚颖璞 摄
全屋智能控制。
“宝业·虹桥国展里”营销总监徐晓栋告诉记者，以徐泾板块为例，此前五年限售的房源陆续解禁，这批房源大多是总价500万元至600万元的刚需产品。这些持有解禁房源的刚需客户，随着家庭结构变化、人口增加，向上置换成为新需求。
“如果在市中心买房，大户型的房价普遍在10万至12万元/平方米，千万元总价只能买到100平方米左右的产品，面积上没有实质跃升，置换动力不足。而在外环外的成熟板块，大户型的优质产品恰恰是市场稀缺的。”他透露，在购房客户中，还有不少是卖掉了长宁、普陀老房子过来置换的，只要多花15到20分钟通勤时间，就能换来居住尺度和产品品质的跃升。这种用时间换空间的选择逻辑正在被越来越多人接受。
其次是上海房票制度的普及。2024年夏季，上海房票安置政策在金山率先落地，发出全市首张房票，此后向嘉定、青浦等区延伸。2025年11月24日，青浦区朱家角镇城中村改造项目颁出全区首张房票；同年12月1日，香花桥街道“城中村”改造首批集中发放房票35张。截至目前，全市已经发出1700多张房票。
据了解，“宝业·虹桥国展里”项目中已有约10%的客户是持房票前来购房的。王伟东表示，对开发商而言，加入房票“房源超市”意味着拓宽了客群渠道、加快了销售节奏；对城中村动迁居民而言，房票安置提供了比传统安置方式更灵活的置业选择。而这些房票客户大多来自本地城中村改造家庭，几代人习惯住在一起，置换需求天然指向大户型产品。
房票制度的全面铺开，正在为千万级改善型产品注入新的购买力。2026年8月20日，“沪八条”新政明确提出，在征收拆迁补偿安置中全面增加房票安置方式，重点覆盖城中村改造和旧城区改建等项目。同一天发布的《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》明确，2026年底前全面启动城中村整体改造，2027年底前完成前期改造。随着城中村改造在全市进入提速期，房票持有者正批量涌入新房市场，成为不可忽视的增量客群。
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